Zemin Durumu, İstinat Duvarları, Konutlar Hakkında Bilgilendirme Raporu

İSTİNAT DUVARLARI HK.

Göksu Evleri Kooperatifi ilk kuruluş döneminde, şu anki mevcut alan içerisinde sadece villa yapmayı planlarken, daha sonra projesine 49 adet apartman ve çeşitli ikiz villa dönüşümleri ekleyerek, yapı adedini 421, bölge hane stoğunu da 1328’e çıkarmıştır. Bu yapılaşma alanı için istinat duvarları ile şevleme çalışmaları yapılmış ve neredeyse her ada ve parsel içerisinde yol ve bina yerleşim aksları boyunca çeşitli yüksekliklerde istinat duvarları inşaa edilmiştir.

1994’lü yıllarda bazı duvarlarda oluşan olumsuzluklar doğrultusunda 1995 yılında, İstanbul Teknik Üniversitesi, Yıldız Teknik Üniversitesi, Geocon Mühendislik ve Geos Geoteknik gibi kuruluşlara teknik incelemeler yaptırılarak istinat duvarlarının durumu ile ilgili raporlar hazırlattırılmıştır. İlgili dönemde söz konusu raporlar ışığında ön görülen noktalarda istinat duvarlarının devrilmeye ve kaymaya karşı güvenlik katsayılarını artırabilmesi için çeşitli yöntemler belirlenmiştir. Bu doğrultuda bazı duvarlar yeniden imalatlandırılmış fakat bazılarında ise yerindeki yapı koşulları doğrultusunda, bir yöntem öne çıkmıştır. Söz konusu yöntem; duvar arakasında payandalar teşkili (kontforlu duvar) takviyesi şekli olarak belirlenmiştir.

Bu aşamalardan sonra ilgili dönemin Yönetim Kurulunda görev yapan aynı zamanda İnşaat Mühendisi olan Gökalp Coşkan katkılarıyla, riskli görülen aralıklarda belirlenen yöntemler doğrultusunda istinat yapılarının takviye işlemleri başlatılmıştır. Oldukça uzun bir süre bu çalışmalara devam edilmiş ve birçok noktada takviye işlemleri gerçekleşmiştir. 1999 senesinde yaşanan büyük deprem sonrası Göksu Evleri içerisinde olumsuzluk yaratan bir duvara rastlanmamıştır. Söz konusu bu takviyeler site genelindeki istinat duvarlarında 2002 yılına kadar sürmüş, sonra birçok duvar yüzeyi bulonlu hale gelmiş ve arka kısımlarına birbirine bağlı keson ters betonarme payanda imalatları yapılmıştır.

Bu uygulamalardan sonra site genelinde çeşitli zaman aralıklarında gözle kontroller yapılmış ve gelen şikayetler doğrultusunda da tespit edilen Begonya Caddesi C36 civarında ve Şakayık Caddesi B66 civarında daha önceden takviye edilmemiş iki duvar aralığı, 2004 ve 2008 senelerinde yeni dönem cihaz ve inşaat yöntemleri ile yenilenmiştir.

2017 yılı içerisinde yüksek istinat yapılarımızın, kritik yerlerdeki durumları periyodik olarak tarafımızdan takip edilmiş, ileride tehlike arzedebilecek yada deplasman hareketleri tespit edilen duvarların takviye şekillerine üniversite öğretim üyelerinin raporları doğrultusunda karar verilerek güçlendirme çalışmaları yapılmıştır. Bu doğrultuda, istinat duvarlarıyla ilgili üniversite hocalarının görüşleri doğrultusunda 6 adet istinat yapısı için güçlendirilmeye ihtiyaç duyulduğu raporlanmış ve üniversite onaylı güçlendirme projeleri çizilerek bölgelerin konumuna göre yapılabilecek en makul öngörülen kuyu perde temeller oluşturulması çalışması yapılmıştır.

Bunlara ek olarak site genelinde, istinat duvarı inşaatı sırasında yüzeylerinde barbakan delikleri bırakılmasına rağmen barbakan deliklerinin su tahliyesi için çalışmadıkları görülmektedir. Yapılan incelemeler yapım sırasında istinat duvarlarının arkasına filtre granüler malzeme doldurulması gerekirken yamaç molozu ve dolgu nebati toprak doldurulması nedeniyle duvar arkasında çeşitli nedenlere bağlı oluşan su gelişlerinin duvar yüzeyinden tahliye olamaması nedeniyle duvarlara zaman içerisinde ekstra yükler getireceği bilinmelidir.

Kaldı ki istinat duvarlarının çoğu arka tarafına denk gelen dolgu içi alanlardan beton künklerden oluşan kanalizasyon hatları geçirilmiştir. Bu hatlar zaman içerisinde tıkandıklarında, farklı dolgu oturmalarından kaynaklı ek yeri ayrılmalarından veya toprak altına inen ve bu kanallara artık bu seneler itibariyle ulaşmaya başlayan yetişkin ağaç köklerinin bu hatları kırarak içinden ilerleyen kanal sularının açığa çıkmasına neden olabilmektedir. Bu durum ile birlikte istinat duvarları arkasındaki dolgu toprak su ile ağırlaşmakta ve duvarı suyun etkisiyle hidrostatik basınç iletimi etkisi ile yormaktadır. Nitekim, sitemiz içerisinde kanal hatlarının su iletimi dışında muhtelif noktalarda etkisi görülen yeraltı doğal su hareketi de bulunmaktadır. Bu serbest sular da dolgu içerisinde olumsuz etkiler yapabilmekte, aynı şekilde duvar arkası yük durumunu arttırabilmektedir.

Diğer taraftan çevresel faktörlere bağlı olarak konut bahçelerine sulama veya yağmur-kar vs. şekilde inen sular, toprak altında bulunan İSKİ ye ait şebeke suyu hatlarının belli zamanlarda arızalanması sonucu serbest su bırakması gibi etkiler de esnasında bir taraftan duvar arkalarına su indirebilmektedir. Barbakanlardan tahliye edilemeyen bu sular zaman içerisinde dolguyu etkilemesinin yanında, duvar yüzeylerine rutubet olarak etkiyerek, kapiler etkiler ile iç demir donatı korozyona uğratabileceği ve betonarme içerisinde yapısal olumsuz etkilere neden olabileceği de zaman içerisinde düşünülmelidir.

Aynı zamanda yukarıda anlatılan nedenlere bağlı olarak, toprak altında tespit edilemeyerek ileri derecedeki bir serbest su hareketi ile dolgu tabakasının doygunluğa ulaşması sonrası, dışarıya deşarj edilemeyen su, dolgu su doygunluğu durumuna göre istinat duvarı temel altına inerek, temel altı zemin profili ayrıştıracak bir seviyeye getirmesi dahi zaman içerisinde düşünülebilir.

Kooperatif genelinde bulunan istinat duvarlarında barbakan delikleri içerisinden duvar kalınlığını geçerek arkasındaki dolguya kadar uzanabilecek delikli galvaniz borular imal ettirilerek muhtelif noktalarda yüksek istinat duvarları arkasındaki suların alınması için barbakan içlerinden arka dolgu içerisine doğru çakma denemeleri yapılmış, anlık olarak birkaç saniye çamurlu su sızıntısı görüldükten sonra ilgili noktalar belirli süre sonra yine pasif hale geçmiş ve bir daha çalışmamıştır.

İstinat duvarları konusunda yukarıdaki rapor kısmında kuruluş aşamasından bu yana yapılan güçlendirme-takviye işlemleri hakkında genel bilgi verilmektedir ki ilk yapım aşamasından sonra bile takviye gören istinat yapılarımız olmuştur. Bildiğiniz gibi her hareket sonrası güncel takibi gerektiren bu yapılar için tümünü kapsayan genel alınmış bir yazılı raporumuz bulunmamaktadır. Sadece gözle tespiti yapılmış ve hareket olan istinat duvarları için yazılı takviye raporları alınmış ve uygulamalar bu minvalde yapılmıştır.

19.04.2015 tarihinde gerçekleşen 2014 yılı Olağan Genel Kurulda “Kooperatifimiz içerisindeki istinat duvarlarının durumunun incelemelerinin yapılıp yapılmaması” konusu gündeme geldiği, görüşüldüğü ve 196 red oya karşın, 153 kabul oyuyla reddedildiği için tüm istinat duvarları için kontroller yaptırılamamıştır. (Bu inceleme için yetkili firmalardan fiyat teklifi alındığı yaklaşık 450.000 TL bedel talep edildiği tutanaklarda geçmektedir)

Bu gibi konuların çözüme ulaşması adına ve yakın zamanda yaşanan deprem risklerinin artışı nedeniyle istinat duvarları ile ilgili çeşitli zamanlarda gözlemler yapılsa da, aniden değişecek koşullara bağlı olarak olumsuz durumların oluşmaması için teknik cihaz ve çeşitli kontrol donanımlarına sahip teknik üniversite gibi kuruluşlara, site genelindeki mevcut istinat duvarlarının statik ve yapısal kontrollerinin belirli periyotlar ile tekrar yaptırılması öngörülmüş, barbakanlardaki akışkanlığı sağlamak amacı ile yeni teknolojilerin araştırılması ve firmalarla görüşmeler sağlanarak duvarları kontrol takibini yapabilecek basit cihazların kullanılabilirliği konusunda araştırmaların yapılmasına karar verilmiştir.

ZEMİN DURUMU HK.

2015 yılı içerisinde alınan zemin etütleri eş zamanlı şekilde her adada 10-20 mt. aralığında değişen sulu sondaj kuyu çalışması yapılmış, bu çalışma kapsamında 92 adet kuyu açılarak çalışmalar tamamlanmıştır. Beykoz Belediyesi’nin ilgili birimlerinin kontrolünde yapılan bu çalışmalar ile ilgili raporlar firma tarafından onaylı ve detaylı olarak Kooperatife teslim edilmiştir.

Bu raporlar kapsamında, sitemiz oldukça sağlam olan kartal formasyonu olarak bilinen şelylerden oluşmaktadır. Üst tabakaları ayrışmış, derine inildikçe ana kaya halinde olan ayrıca ince kumtaşı tabakaları, kalınlıkları değişen andesit damarları bulunmaktadır. Zemin çoğunlukla silt taşı ve kil taşından oluşmaktadır.

Trakya formasyonu yörede ana kayayı temsil etmekte olduğu, Paleozik (Dinansiyen) yaşlı olan bu birim, kumtaşı-kiltaşı-silttaşı birimlerinin ardalanmasından oluşmuştur. Birbirleriyle düşey ve yanal geçişli olarak bulunan birim görünümleriyle ve klastik yapıları ile tipik fasiyesindedir. Tabakalanmaları ince ve orta kalınlıktadır.

İnceleme alanındaki zeminlerde temel sistemini etkileyecek oturma, dönme ve sıvılaşma riski görülmediği tespit edilmiş ve zemin sınıfı ile ilgili aşağıdaki değerler belirlenmiştir.

KONUT DURUMU HK.

Kooperatifimiz 2016 yılında ruhsatların yenilenmesi çalışması kapsamında sitemiz içerisindeki konutların mimari, elektrik, statik ve sair projelerin yeniden hazırlanması, zemin etütlerinin yapılması, binaların dayanıklılığının tespiti işlemlerine sırasıyla yapılmıştır. Bu kapsamda bütün binalarımızdan karot ile beton örnekleri alınmış, demir sayım ve ölçüm işlemleri, kirişlerde sıyırma işlemleri tamamlanmıştır. Villalarda ikiz bina tek ruhsat esasına göre her kattan 3 adet olmak üzere toplam 9 adet karot örneği alınmıştır. Bunun akabinde,

İstanbul Teknik Üniversitesi, Deprem Mühendisliği ve AFET Yönetimi Enstitüsü Müdürlüğünce konutlarımızın performans analizleri ve binaların taşıyıcı sistemi ile ilgili rapor alınmıştır.

Bu rapor kapsamında, betonarme karkas taşıyıcı sisteme sahip binaların yerinde yapılan tespitlerle sonradan yapılan değişiklikler de dikkate alınarak mevcut halinin taşıyıcı sistemi belirlenmiştir. C blok binaların iki farklı tip olarak hesaplar yapılmış, bir kısmı iki bodrumlu bazıları üç bodrumlu olmak üzere performans analizleri hesaplanmıştır.

TDY2007 yönetmeliğinin öngördüğü düzensizlik ve göreli kat yerdeğiştirmeleri kontrollerinin yapıldığı ve sağlandığı hesap çıktılarından anlaşılmaktadır. Ayrıca kolon-kiriş birleşim bölgesi kesme güvenliği koşulu sağlanmakta ve hiçbir kolon gevrek hasar oluşturmadığı belirlenmiştir. Binaların bütün kolonları minimum hasar bölgesinin içinde kaldığı, belirgin hasar bölgesini geçen kiriş oranı ise performans düzeyine karşı gelen değerinin üzerinde olduğu saptanmıştır.

Teknik Müdür

İnş. Müh. A.Emin KUCUR

Senyönet Programı Alımı Hakkında Bilgilendirme

Sayın Site sakinlerimiz,

Kooperatif  Yönetimimizin almış olduğu karar ile, sizlere daha modern ve çağdaş bilgilendirme yapabilmek için Senyönet  Programı alınmıştır. Programın aktif bir şekilde kullanımını sağlamak üzere, güncel bilgilere ihtiyaç duyulmaktadır.

Mal Sahibi veya Kiracı olarak, Villa no veya Daire no, adı-soyadı, e-mail adresi, telefon bilgisi, araç marka ve plakası yeterli olacaktır.

En kısa zamanda bu bilgileri yönetimimiz ile paylaşmanızı rica ederiz.

Yönetim

Dost Beykoz Gazetesi ve Akit Gazetesi’ne Gönderilen Tekzip Yazısı Hakkında

Değerli Komşularımız,

Dost Beykoz Gazetesi ve Akit Gazetesi İnternet Sitesinde yayımlanan gerçek dışı haber ile ilgili olarak Kooperatifimiz Avukatı tarafından gönderilen tekzip metninin aynı mecrada yayımlanması için gönderilen ihtarları ve metni ekte bulabilirsiniz.

Gerçek dışı, ırkçı  ve Milli Birlik ve Bütünlüğümüze açık bir kasıt taşıyan haberi yayımlayan ilgililer hakkında Cumhuriyet Savcılığına Suç duyurusunda bulunulacak, ayrıca ortaklarımızın ve Kooperatifimizin manevi şahsiyetini ağır surette zedeleyen bu habere karşı ilgililer hakkında manevi tazminat talebi ile dava açılacaktır.

Saygılarımızla,
Yönetim Kurulu

30.05.2019 Tarihli Yönetim Kurulu Toplantısı Bilgilendirme Notu

Değerli Ortaklarımız,
30.05.20109 tarihinde planlandığı diğer Yönetim Kurulu Üyelerimize bildirilerek tarih ve saatinde mutabık kalınan Yönetim Kurulu Toplantımız Kooperatifimiz bayram öncesi alınması gereken acil ve zorunlu kararların alınabilmesi için yapılmıştır. Toplantımız hakkındaki bilgilendirme notu
görüşlerinize sunuyoruz.
1. Değerli Yönetim Kurulu Üyemiz Sayın İhsan YILDIRIM’ın vefatı nedeni ile boşalan Yönetim Kurulu Sayman üyeliğimize Sayın Muzaffer GÜVEN atanmıştır.
2. Kooperatif ortaklarına verilen hizmetlerin kalitesinin artırılması, kooperatif idari ve teknik hizmetlerinin organize edilmesi için bu konuda mesleki tecrübe ve bilgi sahibi M. Ahmet BIYIKOĞLU Site Müdürü olarak atanmıştır.
3. Kooperatifimizin geçmiş dönem muhasebe kayıt ve hesaplarında bir takım hataların yapılmış olduğu görülmüş, Kooperatifimizin hesaplarının geçmiş 2 yıllık dönemi için bağımsız denetim ve cari dönem için tam tasdik ve bağımsız denetime tabi tutulması konusunda karar verilmiştir.
4. Tapu çalışmaları doğrultusunda sözleşme imzalanan Pafika Mimarlık Mühendislik Taah.San.Tic.Ltd.Şti ve Özeller Harita Mühendislik Ltd.Şti. ile 29.05.2019 tarihinde ayrı ayrı yapılan toplantılarda İmzalanan Sözleşmelerde iş programı, teslim zamanına ilişkin açıklık olmadığı, bu güne kadar yapılan
çalışmaların teslimine ilişkin kayıt bulunmadığı, bu nedenle sözleşmelerin revize edilmesine karar verilmiştir.
5. 3194 Sayılı Kanun’un geçici 16. Maddesi doğrultusunda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Resmi Gazete’de 06.06.2018 tarihinde yayımlanan “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar”ın düzenlendiği Tebliğin 5. maddesine göre Yapı Kayıt Belgesi müracaatlarında yapılan yanlış bildirim
düzeltilmesi önem arz ettiğinden kararın tam metni aşağıda yer almaktadır.
3194 Sayılı Kanun’un geçici 16. Maddesi doğrultusunda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Resmi Gazete’de 06.06.2018 tarihinde yayımlanan “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar”ın düzenlendiği Tebliğin 5. maddesine göre, Yapı Kayıt Belgesi Bedelinin hesaplanmasında, taşınmazların fiili kullanım dikkate alınarak hesaplama yapılacağı konut kullanımlarında %3 ticari kullanımlarda %5 oranı üzerinden hesaplama yapılacağı
belirtilmiştir.
Tebliğin 10. Maddesinde Hatalı ve/veya yanlış beyanda bulunulmasına ilişkin cezai hükümler düzenlenmiş ve hatalı bildirim halinde Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edileceği, bedelinin iade edilmeyeceği ve ilgili hakkında “Resmi evrak düzenlenmesinde yalan beyanda bulunmak suçu” çerçevesinde cezai soruşturma başlatılacağı hükme bağlanmıştır.
Yukarıda belirtilen yasal düzenlemelere uygun olarak; Fiili teslimleri konut olarak ve 1995-2000 yılları arasında yapılmış bulunan taşınmazların bir kısmı, günümüzde ortaklarımızca işyeri olarak kullanılmakta ve/veya kiralanmaktadır. Bu durumun önüne geçilmesi için önceki Yönetim Kurulları tarafından etkin mücadele yapılmadığından tarafımızca Beykoz Belediyesinden alınan listeye göre kooperatifimizde 147 adet taşınmaz hali hazırda iş yeri olarak kullanılmakta ve Emlak Vergileri İşyeri üzerinden ödendiği tespit edilmiştir.
Buna rağmen, Kooperatifimizin KDV muafiyetinin kalkabileceği endişesi ile kooperatifimizde bulunan tüm taşınmazlar önceki Yönetim Kurulu tarafından konut olarak bildirilmiş ve YKB bedelleri konut üzerinden hesaplanarak yatırılmış ve YKB’leri alınmıştır.
Bunun tebliğ hükümlerine aykırı olduğu, yapılacak bir incelemede, aykırı bildirim nedeni ile Tebliğin 10. Madde yaptırımları ile karşı karşıya kalınabileceği ve hatta kooperatifimizde yatay mülkiyet söz konusu olduğundan, hatalı bildirimin yer aldığı tüm ada için kat mülkiyetine geçme imkanının ortadan kalkacağı açıktır.
Kooperatif ortaklarımızı ciddi risk altına sokan bu aykırı durumun düzeltilmesi ancak 15.Haziran.2019 tarihine kadar mümkün olabilecektir.
Bu kadar kısa süre içinde kooperatifimizde bulunan işyerlerinin tahliye edilmesi ve konut olarak kullanılmasının sağlanması mümkün olmayacağından, yapılan tüm hatalı bildirimlerin düzeltilmesi, yıllardır tapularına kavuşma hayali ile zaman ve para harcayan ortaklarımızın Tapularına Kavuşmaları için bir zorunluluk olarak değerlendirilmektedir.
Diğer yandan 09.09.2018 tarihinde yapılan Olağanüstü Genel Kurul Toplantısında alınan 3.C.2 madde kararı ile işyeri olarak kullanılan bağımsız bölümlerin İmar Barışı Yasasına uygun olarak kullanım şekli dikkate alınarak iş yeri olarak bildirimlerinin yapılması huşunda yönetim kurulu’na yetki verilmiştir ve Yönetim Kurullarının alınan Genel Kurul Kararına aykırı işlem yapma hakkı da bulunmamaktadır.
Yukarıda anılan telafisi imkansız zararların önüne geçebilmek amacı ile Kooperatifimizin genel yapısına ve tüm ortaklarımıza tanınmış olan haklara halel gelmemek kaydı ile kooperatifimizde işyeri olarak kullanılan bağımsız bölümlerin YKB müracaatlarının 15.06.2019 tarihine kadar işyeri olarak düzeltilmesine, buna ilişkin bildirimin ilgili ortaklara yapılmasına, yapılacak bildirimde YKB bedel farklarının en geç 20.06.2019 tarihine kadar yatırılmasının istenmesine, fark bedelini süresinde ödemeyen ortaklara ait ödemenin kooperatif imar/arsa fonundan karşılanarak, yatırılan bedelin ilgili ortaktan en yüksek faiz ile birlikte yasal yollardan tahsili için gerekli işlemlerin başlatılmasına toplantıya katılanların oy birliği ile karar verilmiştir.
6. Yönetim Kurulumuzun 20.05.2019 tarihli toplantıda aldığı karar uyarınca servis aracımız hizmete alınmıştır.
7. Sitemizin güvenlik hizmetlerini vermekte olan TMY Özel Güvenlik Hizmetleri Ltd.Şti.’nin sözleşmesinde yer almasına karşılık, devriye hizmetlerinde kullanılmak üzere bir adet elektrikli motor ve 8 adet güvenlik kamerasını Kooperatifimizin hizmetine sunması gerekirken buna ilişkin yükümlülüğünü yerine getirmediği görüldüğünden uyarı yazısı gönderilmesine karar verilmiştir.
8. Kooperatif Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Sayın Baray IŞIK, Sayman üye Sayın Muzaffer GÜVEN, Başkan üye Sayın Okan HEMŞİNLİOĞLU ile Denetçi Sayın Kaya İÇEL’e ödenecek huzur haklarının, site ihtiyaçlarında kullanılması için sayman üyemiz Sayın Muzaffer Güven adına açılacak olan bir fon hesabına yatırılmasına karar verilmiştir.
9. Kooperatifimizin Genel Kurul Kararları doğrultusunda ödeme yükümlülüklerini yerine getirmeyen üyelerimize ihtar gönderilerek üyelikten ihraçlarına karar verilmesi hususu Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Okan Hemşinlioğlu tarafından verilen öneri oylandı. Öneri diğer Sayın üyelerimizin olumsuz oyuyla kabul edilmemiştir.
10. Ramazan Bayramı nedeni ile Kooperatif kadromuzun bayram öncesi ücret vs. haklarının ödenmesi Kooperatifimizce yerine getirilmesi gereken ödeme yükümlülüklerinin yerine getirilmesine karar verilmiştir.

Saygılarımızla
Okan HEMŞİNLİOĞLU
Yönetim Kurulu Başkanı